不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の豆知識

不動産には、市場での取引価格のほかに鑑定評価による価格というものがある。

鑑定評価とは不動産鑑定評価基準にもとづいて評価が行われるのだが、原価法、収益還元法、取引事例比較法などいろいろな方式で評価を行う。

不動産の価格形成に関して、投資家保護の観点から客観的に評価を行うことができる専門家の評価が必要であるという理由から不動産鑑定士による鑑定評価が利用されるようという背景がある。

ＲＥＩＴの資産運用報告書をみるとわかるが、一般的に投資法人は、不動産の保有期間中に資産運用報告書でその保有資産の時価を開示している。

その時価の根拠が不動産鑑定評価となっているわけだ。

不動産の鑑定評価方法②

では、不動産鑑定評価にはどういう方式があるのであろうか？

取引事例比較法

：不動産と同じエリアで過去に取引された同じような不動産を探し、その取引においての売買価格を基準に不動産価値を決める方法
で主流の方法であるが、不動産の取引は頻繁にあるわけではないから、該当事例を探すのにも苦労するし、取引価格に透明性がないのが問題点といわれている。

収益還元法

：収益還元法とは、対象の不動産からどれくらいの収益を上げることができるかという点に注目している方式である。

収益還元法は、不動産の収益性をさまざまな角度から判断していくことからはじまって、将来にわたって対象不動産からもたらされる収益を現在の価値に換算して価格を算出する方式である。

また、ディスカウンテッド・キャッシュフローというものもあるが、こちらは投資期間中の賃貸収入から得られるキャッシュフローと投資期間終了後の転売によるキャッシュフローなどの項目をより詳細に分析する方式である。