不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の豆知識

不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の豆知識 tag:zyoho.jpn.org,2007:/jpn//7 2007-10-05T06:45:56Z Movable Type 3.33-ja 不動産投資信託の金銭の分配と税金 tag:zyoho.jpn.org,2007:/jpn//7.54 2008-08-15T07:10:25Z 2007-10-05T06:45:56Z

投資信託の分配には利益の分配と利益を超えた金銭の分配とがある。不動産投資信託においては、利益のほとんどを分配する点で株式会社とは大きく異なっている。不動産投資信託の特徴として挙げられるのが利益を超えた金銭の分配だろう。株式の場合には、どちらかというと利子や配当金に期待するのではなく、買ったときよりも高い値段で売ることで得られる利益を期待する投資家が圧倒的に多いのだが、ＲＥＩＴはどちらかというと配当金の高さが１つの魅力となっているのである。配当金が特徴でもあるＲＥＩＴだが、この仕組みは、その投資法人が稼いだ利益の90％以上を、投資家に配当することによって法人税を免除されている制度があることが要因となっている。さらに不動産の特徴として株式とは違う点というのは減価償却費があることである。この減価償却費は、費用として計上されるが、実際に金銭を外部に支払うわけではないため、ファンドの手元に残っているお金である。この分に関しては、出資の払い戻しとして認められているので、投資家に対して利益を超えた金銭の分配として支払われているのです。ただし、減価償却相当額の金銭は、年月がたって建物が劣化するのを防ぐために、修繕費や維持管理費用として利用される原資となるものだから、この全てを分配してしまっては問題があるので、ファンドの運営責任者が長期修繕計画などを立てて、減価償却相当額をどの程度分配するかを検討しているのである。個人投資家は、金銭の分配に関しては配当所得扱いになるので、基本的には配当と同様の方法により課税される。ただし、オープン・エンド型かつ設立時の募集が公募で行われた不動産投資法人から、個人投資家が受け取る配当に関しては，総合課税による配当所得の対象とならないケースもあるの注意が必要となる。一般的には、配当所得として申告による総合課税の対象となり、配当受取時には、20％が源泉徴収される。不動産投資（ＲＥＩＴ）の税金・売却手数料 tag:zyoho.jpn.org,2007:/jpn//7.53 2008-08-15T05:42:04Z 2007-10-05T06:45:11Z

不動産投資（ＲＥＩＴ）も投資信託の一種なので、売却手数料、税金などのコスト面は考慮にいれておかなければいけないだろう。不動産投資信託の場合、毎年配当を受ける目的で参加されている方も多いと思うが、その場合には手数料の金額も重要な要素の１つとなってくるので、いろいろな資料でチェックすることをおすすめする。＜売却手数料＞ＲＥＩＴは、株式と同様に基本的には証券会社を通して取引所で売却することができる。売却する場合に手数料がかかるが、手数料は証券会社によってもかなり異なるので、取引している証券会社の手数料の欄をチェックするとともに他の証券会社もチェックするといいだろう。また、証券取引所には多数の方が参加しているので、売却できないという心配はほとんどないが、株式に比べると取引数量が少ないことなどから、売却の注文を出してから、すぐに売却することができないことも場合によってはあることも知っておく必要がある。＜税金＞株などを売却して利益が出た場合、その譲渡益に対して税金がかかってくる。ＲＥＩＴの場合も売却益の合計金額に対して、所得税、住民税が課税され、確定申告が必要となる。課税方式としては、申告分離課税で、申告手続きのわずらわしさがあるが、もしも譲渡損失が発生した場合には、株式などの証券譲渡所得とあわせて損益通算することができるメリットも大きい。また、特定口座を利用することにより、証券会社が税金の額を計算し、証券会社経由で納税することができる。確定申告がわずらわしいという方はこのサービスを利用するのがいいだろう。不動産の鑑定評価方法 tag:zyoho.jpn.org,2007:/jpn//7.56 2007-08-15T07:32:45Z 2007-08-21T08:25:44Z

不動産には、市場での取引価格のほかに鑑定評価による価格というものがある。鑑定評価とは不動産鑑定評価基準にもとづいて評価が行われるのだが、原価法、収益還元法、取引事例比較法などいろいろな方式で評価を行う。不動産の価格形成に関して、投資家保護の観点から客観的に評価を行うことができる専門家の評価が必要であるという理由から不動産鑑定士による鑑定評価が利用されるようという背景がある。ＲＥＩＴの資産運用報告書をみるとわかるが、一般的に投資法人は、不動産の保有期間中に資産運用報告書でその保有資産の時価を開示している。その時価の根拠が不動産鑑定評価となっているわけだ。では、不動産鑑定評価にはどういう方式があるのであろうか？取引事例比較法：不動産と同じエリアで過去に取引された同じような不動産を探し、その取引においての売買価格を基準に不動産価値を決める方法で主流の方法であるが、不動産の取引は頻繁にあるわけではないから、該当事例を探すのにも苦労するし、取引価格に透明性がないのが問題点といわれている。収益還元法：収益還元法とは、対象の不動産からどれくらいの収益を上げることができるかという点に注目している方式である。収益還元法は、不動産の収益性をさまざまな角度から判断していくことからはじまって、将来にわたって対象不動産からもたらされる収益を現在の価値に換算して価格を算出する方式である。また、ディスカウンテッド・キャッシュフローというものもあるが、こちらは投資期間中の賃貸収入から得られるキャッシュフローと投資期間終了後の転売によるキャッシュフローなどの項目をより詳細に分析する方式である。不動産投資から得られる利益 tag:zyoho.jpn.org,2007:/jpn//7.55 2007-08-15T07:21:30Z 2007-08-22T04:56:34Z

一般的に不動産の価値というものは、需給のバランスで価格が決まる。不動産に限らずだろうが、不動産には定価というものが存在していない。では、不動産の価値・価格を決定する要因はなんだろうか。不動産投資から得られる利益は、大きく分けて２つ。１つ目は、売買利益であり、買ったときよりも不動産の価値が上がっていれば高く売ることが出来ますから利益が発生する。 2つ目は、家賃であり、家賃に関しては、バブル崩壊以降不動産の価値が急激に下がったため利回りという点では、株式投資よりも利回りがいいということもあり価格も上昇傾向にある。不動産投資は、長期的に安定収入を確保できる点やインフレに強い点が評価されてか、資産運用の一部に組み込む人がどんどん増えている。バブル崩壊以降、値上がり益は日本においては期待ができないため、不動産から得られる家賃などを目的にしている人が多いようである。不動産投資においては比較的、取引事例比較法というもので不動産の価値を決めることが多いのだが、不動産の証券化であるＲＥＩＴの価格は収益還元法という方式で決定されることが多い。収益還元法は、不動産の価値を客観的に判断でき、その不動産がどれぐらいの収益をあげられるかに注目する手法である。この方法で資産価値を算出すれば、その数字と不動産投信の市場での価値を比べて、現在の価格が割安か割高かを判断することができ、その結果によって投資するかどうかの判断基準ともなるので、しっておくと便利ではないだろうか。ただ、不動産投資においても、株式投資と同じようにひとつの指標だけに固執するのではなく、いろいろな指標を見ることで総合的に判断するのが重要だろう。不動産ファンドの種類 tag:zyoho.jpn.org,2007:/jpn//7.52 2007-08-15T05:26:11Z 2007-08-24T20:22:48Z

不動産ファンドで運用している不動産の種類によって、ＲＥＩＴの商品の性格に違いが大きくでてくることがあるが、違いに関してはいくつかの目論見書の運用方針などを見比べていくとわかってくる。主に不動産の種類による違いが大きい。たとえば、ある商品はオフィスビルを対象としていたり、ある商品はショッピングセンターを投資対象の中心においていたりと、それぞれ特徴がある。不動産投資信託は、会社型と契約型、そしてオープン・エンド型とクローズド・エンド型というものに分類することができる。会社型というのは、最初に投資法人を設立し、投資家がその投資主となるのが特徴だ。これに対して、契約型というのは、信託契約により投資家が信託銀行に資金を委託し運用を行わせるもので、分配を受けるタイプのことをさす。会社型のは投資家が投資主として投資主総会においての議決権を行使できる。議決権を行使することによりファンドの運営を監視でき、自己責任が徹底されているといえる。オープン・エンド型とクローズド・エンド型の違いに関しは、オープンエンド型は随時解約が可能な証券を発行しているので、その発行証券をファンド自体が買い戻すことができるものをいう。クローズド・エンド型というのは解約ができないもので、その発行証券をファンド自体が買戻しを行えないものをさす。オープン・エンド型の特徴は、投資家は、いつでも時価で買戻しを請求できため、流動性、換金性に優れている。また、クローズド・エンド型の特徴としては、解約が出来ないので長期的な安定運用が可能になっている点があげられる。ＲＥＩＴの目論見書と有価証券届出書のチェックポイント tag:zyoho.jpn.org,2007:/jpn//7.51 2007-08-15T05:18:29Z 2007-08-25T08:23:51Z

ＲＥＩＴに投資しようとする場合の選び方に迷う人も多いはず。そういう場合には、目論見書、有価証券届出書を手に入れることによってファンドの内容が全てわかるので、事前にこういった資料に目を通しておくのも１つの方法である。目論見書、有価証券届出書は、証券会社のホームページなどから見ることが出来るのでチェックしてみるといいだろう。目論見書、有価証券届出書を読み込むことによって、ＲＥＩＴの中身が見えてくることもある。目論見書とは、証券取引法の規定に基づいた書類で、有価証券の募集や売出しを行う場合に、投資家に交付されるもので、有価証券の発行者に関する事項等を記載した文書のことである。この目論見書には、投資家が理解しやすいように目論見書の概要や投資の手引きをはじめとして、投資に関するQ＆Aといったものが記載されているから参考になる。より、具体的には目論見書、有価証券届出書には、証券情報、ファンド概要、投資方針、管理及び運営の仕組み、投資法人の概況、その他の関係法人の概況などが記載されており、のＲＥＩＴを知るうえで役に立つ方法が満載だ。また、目論見書と有価証券届出書との違いだが、目論見書はファンド新規発行の際の説明書類で、売り出し時に作成される説明書類が有価証券届出書となっていて、内容はほぼ一緒と考えて問題ない。見る一番のポイントとしては、収益源となる不動産がどのような収益状態かということである。目論見書、有価証券届出書には多くの事柄が書いてあり、初めて読む場合には、読み解くのも一苦労すが、だんだん慣れてくるので、ＲＥＩＴでの資産運用を考えている方は是非活用することをおすすめする。ＲＥＩＴ資産運用報告書の重要性 tag:zyoho.jpn.org,2007:/jpn//7.50 2007-08-15T04:57:58Z 2007-08-25T13:46:12Z

投資信託に限ったことではないが、資産運用をするにあたってチェックするべき重要なもののひとつとして、運用の成果をまとめた資産運用報告書というものがある。資産運用報告書には運用により得られた収益、資産構成などの推移を見ることができ、投資の指針にも役に立つ。投資方針のとおりに実際に投資信託が運用されているのかを確認することも大事だ。また、資産運用をするにあたって、証券会社の経営状態、投資信託の業者の信頼度というのはどういった基準で図ることができるのだろうか？仮に投資信託が誰でも簡単に運用できるようなものだったとしたら困る。日本においては、ＲＥＩＴをはじめ投資信託を行うにあたっては、投資信託委託業者といって投信法に基づき設立された投資信託を運営する会社を設立する必要がある。投資信託委託業者の認可のためには、投資家保護のため、様々な厳しい基準が設けられている。財務情報はもとより、人的な構成に関しても基準が設けられており、基準をクリアする必要がある。たとえば、以下のような基準がある・資本金が１億円以上であること・認可申請時、収支見込みにおける純資産額が１億円を下回らない水準に今後も維持されること・経営者の経歴および能力は、資産運用会社としての業務を公正かつ的確に遂行することができ、投資法人の資産の運用を行う者として十分あるかどうかかなり厳しい水準となっているが、投資家からお金を預かる以上、厳しい基準を設定するのは当然でしょう。さらに、投資信託委託業者の運用する対象資産の中に、不動産が含まれる場合には、宅地建物取引業法による宅建業免許が必要となる。不動産投資信託のリスク tag:zyoho.jpn.org,2007:/jpn//7.49 2007-08-15T04:29:41Z 2007-08-19T14:08:04Z

不動産の証券化を行なうことによってかなりのリスクを回避できることから、近年では、不動産そのもののに対する投資というよりも、ＲＥＩＴと呼ばれる不動産投資信託の人気が高くなっている。自ら不動産投資を行なった場合と比べて投資法人に出資した場合には出資割合に応じた損失が最大損失となることからリスクは限定的である。損失リスク、金利上昇リスクといったもの回避策の１つが不動産投資信託ともいえる。不動産投資信託に限ったことではないが、近年では金融商品も多様化していることもあり、専門家でないとわからないものもどんどんでてきているため、投資する前に事前に相談するのが無難である。ただし、不動産投資においてもリターン相応のリスクが存在する。例えば、不動産投資信託の目論見書をみるとわかるのだが、それぞれの商品には投資方針とともにどういったリスクが存在しているのかが記載されているのが一般的である。つまり、投資した段階でリスクは承知済ということになるため、後で知らなかったといっても誰も相手にしてくれないので、しっかりと把握しておく必要がある。＜値下がりリスク＞株式と同じように不動産投資信託において、投資口の価格は常に変動しているので、買ったとき以上の価格で売れるとは限りない、つまり値下がりのリスクをかかえているということになる。また、不動産に関する税制の変更や配当所得に関する税制の変更されることもあるため、こういった情報には常に注意しておく必要がある。＜信用リスク＞ファンドの負債が資産を超えて、支払い不能や債務超過の状態になると、ファンド自体が倒産してしまうこともある。こういったケースもあるので、運用報告書などは定期的にチェックするといいでしょう。リスクをふまえたうえで投資すれば、ＲＥＩＴは資産運用のうえで有効な方法のひとつとなりうる。日本版ＲＥＩＴの特徴とアメリカとの違い tag:zyoho.jpn.org,2007:/jpn//7.48 2007-08-15T04:19:06Z 2007-08-19T14:07:16Z

日本版ＲＥＩＴが多くの方に注目されたのは、もともとアメリカにおいてＲＥＩＴが大成功したことにあげられる。アメリカのＲＥＩＴの市場規模、人気の高さは日本においても頻繁に投資関連本でも特集されている。アメリカにおいてＲＥＩＴが急成長をとげた背景には、ＲＥＩＴの制度改善が前提となっているが、アメリカ経済の状況が良いこと、そしてＵＰＲＥＩＴという新たなしくみが登場したことなど様々な要因が積み重なったこともあり、ＲＥＩＴが一大市場を築いたともされている。アメリカのＲＥＩＴの投資対象物件の種類は多岐にわたっており、オフィスはもとより、居住用物件、ゴルフ場、医療介護施設、倉庫、店舗、ショッピングセンターなどがある。歴史的にもさまざまな制度改正を経てＲＥＩＴが成り立っており、莫大な資金が流入し、ＲＥＩＴの市場規模が飛躍的に拡大した経緯がある。アメリカのＲＥＩＴは１９６０年代に登場し、資金がネットバブルの影響でＩＴ関連株に向かった時期もあったが、ＩＴ関連株暴落後は、ＲＥＩＴに資金が戻っている。日本版ＲＥＩＴは、アメリカのＲＥＩＴの影響を強く受けており、基本的な枠組みにおいては制度自体をそのまま受け継いでいる形になっているが、違う点も比較的多くみられる。例えば、アメリカのＲＥＩＴはどちらかというと特化型と呼ばれているもので、対象不動産物件を絞っているのが特徴ともいえ、それぞれのＲＥＩＴにはカラーがある。物件を特化しているもの、地域を集中的に対象にしたものなど様々なものがあって、投資家がその中から自分にあったポートフォリオが組めるようになっている。それに対して、日本のＲＥＩＴの特徴としては比較的さまざまな不動産がＲＥＩＴに混在しており、既にポートフォリオが組まれているタイプが多い。このような特徴を持つ日本のＲＥＩＴは、今後は、しだいにアメリカ型に変化していくのは間違いがないともいわれている。 REIT（不動産投資信託）のメリット tag:zyoho.jpn.org,2007:/jpn//7.47 2007-08-15T04:08:30Z 2007-08-19T14:06:44Z

REITは、不動産投資信託ともいわれているが、そもそも投資信託とは何だろうか？投資信託とは、投資家から集めたお金を投資運用のプロ、ファンドマネージャーと呼ばれる人が、投資家のかわりにいろいろな商品を対象に投資を行う方式である。株式、債券などに投資をするのだが、個人で運用するのには時間がない、勉強が出来ない方を対象にしているものが投資信託で、運用して得た利益から必要経費を引き、投資家に分配して還元する。投資信託が人気があるのは、株式や債券、不動産に対する投資という観点で考えると、少ない金額よりも大きな単位のお金で投資をしたほうが、収入が安定し有利になる傾向があるからともいわれている。こういったことから様々な投資信託が生まれており、その数は数千にも及ぶともいわれている。このように投資信託には対象が多岐にわたっており、その投資対象により名称がいろいろと変わってくるのである。株式に投資する場合には、投資信託は株式投資信託と呼ばれるし、債券だけに投資する場合は公社債投資信託と呼ばれる。 REITは、不動産を中心に投資する不動産投資信託のことを指す。個人で数百万円といったお金で不動産を取得しても、たとえば、１戸のワンルームマンションだけでは、そのマンションが空室になったら、全く収入が入らなくなるというリスクもあるし、さまざまな管理などの問題も考えねばならない。その点、ＲＥＩＴに関しては投資信託の会社のがすべての管理をしてくれるからその面では楽ができる。ＲＥＩＴは、もともとアメリカで発展したもので、日本でも、不動産業界だけではなく、金融市場関係者、機関投資家、個人投資家にも浸透してきており、今後ますます熱い期待が寄せられている。