http://zyoho.jpn.org/jpn/ ja Copyright 2007 Fri, 15 Aug 2008 16:10:25 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 投資信託の分配には利益の分配と利益を超えた金銭の分配とがある。 不動産投資信託においては、利益のほとんどを分配する点で株式会社とは大きく異なっている。 不動産投資信託の特徴として挙げられるのが利益を超えた金銭の分配だろう。 株式の場合には、どちらかというと利子や配当金に期待するのではなく、買ったときよりも高い値段で売ることで得られる利益を期待する投資家が圧倒的に多いのだが、ＲＥＩＴはどちらかというと配当金の高さが１つの魅力となっているのである。 配当金が特徴でもあるＲＥＩＴだが、この仕組みは、その投資法人が稼いだ利益の90％以上を、投資家に配当することによって法人税を免除されている制度があることが要因となっている。 http://zyoho.jpn.org/jpn/2008/08/post_6.html http://zyoho.jpn.org/jpn/2008/08/post_6.html 100不動産投資の豆知識 Fri, 15 Aug 2008 16:10:25 +0900 不動産投資（ＲＥＩＴ）も投資信託の一種なので、売却手数料、税金などのコスト面は考慮にいれておかなければいけないだろう。 不動産投資信託の場合、毎年配当を受ける目的で参加されている方も多いと思うが、その場合には手数料の金額も重要な要素の１つとなってくるので、いろいろな資料でチェックすることをおすすめする。 ＜売却手数料＞ ＲＥＩＴは、株式と同様に基本的には証券会社を通して取引所で売却することができる。 売却する場合に手数料がかかるが、手数料は証券会社によってもかなり異なるので、取引している証券会社の手数料の欄をチェックするとともに他の証券会社もチェックするといいだろう。 また、証券取引所には多数の方が参加しているので、売却できないという心配はほとんどないが、株式に比べると取引数量が少ないことなどから、売却の注文を出してから、すぐに売却することができないことも場合によってはあることも知っておく必要がある。 http://zyoho.jpn.org/jpn/2008/08/post_5.html http://zyoho.jpn.org/jpn/2008/08/post_5.html 100不動産投資の豆知識 Fri, 15 Aug 2008 14:42:04 +0900 不動産には、市場での取引価格のほかに鑑定評価による価格というものがある。 鑑定評価とは不動産鑑定評価基準にもとづいて評価が行われるのだが、原価法、収益還元法、取引事例比較法などいろいろな方式で評価を行う。 不動産の価格形成に関して、投資家保護の観点から客観的に評価を行うことができる専門家の評価が必要であるという理由から不動産鑑定士による鑑定評価が利用されるようという背景がある。 ＲＥＩＴの資産運用報告書をみるとわかるが、一般的に投資法人は、不動産の保有期間中に資産運用報告書でその保有資産の時価を開示している。 その時価の根拠が不動産鑑定評価となっているわけだ。 http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/post_8.html http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/post_8.html 100不動産投資の豆知識 Wed, 15 Aug 2007 16:32:45 +0900 一般的に不動産の価値というものは、需給のバランスで価格が決まる。 不動産に限らずだろうが、不動産には定価というものが存在していない。 では、不動産の価値・価格を決定する要因はなんだろうか。 不動産投資から得られる利益は、大きく分けて２つ。 １つ目は、売買利益であり、買ったときよりも不動産の価値が上がっていれば高く売ることが出来ますから利益が発生する。 2つ目は、家賃であり、家賃に関しては、バブル崩壊以降不動産の価値が急激に下がったため利回りという点では、株式投資よりも利回りがいいということもあり価格も上昇傾向にある。 不動産投資は、長期的に安定収入を確保できる点やインフレに強い点が評価されてか、資産運用の一部に組み込む人がどんどん増えている。 バブル崩壊以降、値上がり益は日本においては期待ができないため、不動産から得られる家賃などを目的にしている人が多いようである。 http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/post_7.html http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/post_7.html 100不動産投資の豆知識 Wed, 15 Aug 2007 16:21:30 +0900 不動産ファンドで運用している不動産の種類によって、ＲＥＩＴの商品の性格に違いが大きくでてくることがあるが、違いに関してはいくつかの目論見書の運用方針などを見比べていくとわかってくる。 主に不動産の種類による違いが大きい。 たとえば、ある商品はオフィスビルを対象としていたり、ある商品はショッピングセンターを投資対象の中心においていたりと、それぞれ特徴がある。 不動産投資信託は、会社型と契約型、そしてオープン・エンド型とクローズド・エンド型というものに分類することができる。 会社型というのは、最初に投資法人を設立し、投資家がその投資主となるのが特徴だ。 これに対して、契約型というのは、信託契約により投資家が信託銀行に資金を委託し運用を行わせるもので、分配を受けるタイプのことをさす。 会社型のは投資家が投資主として投資主総会においての議決権を行使できる。 議決権を行使することによりファンドの運営を監視でき、自己責任が徹底されているといえる。 http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/post_4.html http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/post_4.html 100不動産投資の豆知識 Wed, 15 Aug 2007 14:26:11 +0900 ＲＥＩＴに投資しようとする場合の選び方に迷う人も多いはず。 そういう場合には、目論見書、有価証券届出書を手に入れることによってファンドの内容が全てわかるので、事前にこういった資料に目を通しておくのも１つの方法である。 目論見書、有価証券届出書は、証券会社のホームページなどから見ることが出来るのでチェックしてみるといいだろう。 目論見書、有価証券届出書を読み込むことによって、ＲＥＩＴの中身が見えてくることもある。 目論見書とは、証券取引法の規定に基づいた書類で、有価証券の募集や売出しを行う場合に、投資家に交付されるもので、有価証券の発行者に関する事項等を記載した文書のことである。 この目論見書には、投資家が理解しやすいように目論見書の概要や投資の手引きをはじめとして、投資に関するQ＆Aといったものが記載されているから参考になる。 より、具体的には目論見書、有価証券届出書には、証券情報、ファンド概要、投資方針、管理及び運営の仕組み、投資法人の概況、その他の関係法人の概況などが記載されており、のＲＥＩＴを知るうえで役に立つ方法が満載だ。 http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/post_3.html http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/post_3.html 100不動産投資の豆知識 Wed, 15 Aug 2007 14:18:29 +0900 投資信託に限ったことではないが、資産運用をするにあたってチェックするべき重要なもののひとつとして、運用の成果をまとめた資産運用報告書というものがある。 資産運用報告書には運用により得られた収益、資産構成などの推移を見ることができ、投資の指針にも役に立つ。 投資方針のとおりに実際に投資信託が運用されているのかを確認することも大事だ。 また、資産運用をするにあたって、証券会社の経営状態、投資信託の業者の信頼度というのはどういった基準で図ることができるのだろうか？ 仮に投資信託が誰でも簡単に運用できるようなものだったとしたら困る。 日本においては、ＲＥＩＴをはじめ投資信託を行うにあたっては、投資信託委託業者といって投信法に基づき設立された投資信託を運営する会社を設立する必要がある。 http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/post_2.html http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/post_2.html 100不動産投資の豆知識 Wed, 15 Aug 2007 13:57:58 +0900 不動産の証券化を行なうことによってかなりのリスクを回避できることから、近年では、不動産そのもののに対する投資というよりも、ＲＥＩＴと呼ばれる不動産投資信託の人気が高くなっている。 自ら不動産投資を行なった場合と比べて投資法人に出資した場合には出資割合に応じた損失が最大損失となることからリスクは限定的である。 損失リスク、金利上昇リスクといったもの回避策の１つが不動産投資信託ともいえる。 不動産投資信託に限ったことではないが、近年では金融商品も多様化していることもあり、専門家でないとわからないものもどんどんでてきているため、投資する前に事前に相談するのが無難である。 ただし、不動産投資においてもリターン相応のリスクが存在する。 例えば、不動産投資信託の目論見書をみるとわかるのだが、それぞれの商品には投資方針とともにどういったリスクが存在しているのかが記載されているのが一般的である。 つまり、投資した段階でリスクは承知済ということになるため、後で知らなかったといっても誰も相手にしてくれないので、しっかりと把握しておく必要がある。 http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/post_1.html http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/post_1.html 100不動産投資の豆知識 Wed, 15 Aug 2007 13:29:41 +0900 日本版ＲＥＩＴが多くの方に注目されたのは、もともとアメリカにおいてＲＥＩＴが大成功したことにあげられる。 アメリカのＲＥＩＴの市場規模、人気の高さは日本においても頻繁に投資関連本でも特集されている。 アメリカにおいてＲＥＩＴが急成長をとげた背景には、ＲＥＩＴの制度改善が前提となっているが、アメリカ経済の状況が良いこと、そしてＵＰＲＥＩＴという新たなしくみが登場したことなど様々な要因が積み重なったこともあり、ＲＥＩＴが一大市場を築いたともされている。 アメリカのＲＥＩＴの投資対象物件の種類は多岐にわたっており、オフィスはもとより、居住用物件、ゴルフ場、医療介護施設、倉庫、店舗、ショッピングセンターなどがある。 歴史的にもさまざまな制度改正を経てＲＥＩＴが成り立っており、莫大な資金が流入し、ＲＥＩＴの市場規模が飛躍的に拡大した経緯がある。 アメリカのＲＥＩＴは１９６０年代に登場し、資金がネットバブルの影響でＩＴ関連株に向かった時期もあったが、ＩＴ関連株暴落後は、ＲＥＩＴに資金が戻っている。 http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/post.html http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/post.html 100不動産投資の豆知識 Wed, 15 Aug 2007 13:19:06 +0900 REITは、不動産投資信託ともいわれているが、そもそも投資信託とは何だろうか？ 投資信託とは、投資家から集めたお金を投資運用のプロ、ファンドマネージャーと呼ばれる人が、投資家のかわりにいろいろな商品を対象に投資を行う方式である。 株式、債券などに投資をするのだが、個人で運用するのには時間がない、勉強が出来ない方を対象にしているものが投資信託で、運用して得た利益から必要経費を引き、投資家に分配して還元する。 投資信託が人気があるのは、株式や債券、不動産に対する投資という観点で考えると、少ない金額よりも大きな単位のお金で投資をしたほうが、収入が安定し有利になる傾向があるからともいわれている。 こういったことから様々な投資信託が生まれており、その数は数千にも及ぶともいわれている。 このように投資信託には対象が多岐にわたっており、その投資対象により名称がいろいろと変わってくるのである。 株式に投資する場合には、投資信託は株式投資信託と呼ばれるし、債券だけに投資する場合は公社債投資信託と呼ばれる。 http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/reit.html http://zyoho.jpn.org/jpn/2007/08/reit.html 100不動産投資の豆知識 Wed, 15 Aug 2007 13:08:30 +0900